Алексей Смоленцев: «Недвижимость – это многофункциональный актив»
Главный редактор журнала "ЭГОИСТ"
Член Союза журналистов России
Элитная недвижимость. Есть ли разница – и в чем она – между элитной недвижимостью, недвижимостью бизнес-класса и комфорт-класса? Каковы тенденции на рынке элитной недвижимости и какие прогнозы на 2024 год? Об этом и не только «ЭГОИСТ» поговорил с директором и владельцем агентства «ЛИМОН Недвижимость» Алексеем Смоленцевым
Алексей, прежде чем говорить о тенденциях, развитии, спросе и предложении в сегменте элитной недвижимости, давайте все же выясним, что можно, а что нельзя называть элитной недвижимостью. В чем отличие недвижимости элитной, бизнес-класса и комфорт-класса?
Алексей Смоленцев. На самом деле каждый класс недвижимости определяется его ценовой доступностью. Если мы говорим про элитную недвижимость, то это недвижимость, которая является наиболее недоступной по стоимости, то есть самая дорогая и строго в престижных локациях нашего города. В Петербурге под престижными локациями понимается или Центральный район, или Петроградский район, или Васильевский остров, но только старая его часть. Иногда объекты элитной недвижимости могут быть построены в некоторых локациях Московского района: например, окружение парка Победы – это самый престижный район советской эпохи, и эти стереотипы актуальны на сегодняшний день. Также есть элитные проекты в Курортном районе на первой линии Финского залива или в окружении нового делового центра Санкт-Петербурга – «Лахта-центра».
В одной локации объект будет относиться к классу элитной недвижимости. Но если тот же самый дом перенести в другую локацию ...
А. С. …то это уже не элитная, а недвижимость бизнес-класса. Хотя и тут могут быть исключения, например самый амбициозный проект в сфере жилой недвижимости – ЖК «Институский, 16».
Верхняя точка – элитная, ниже – бизнес, ниже – комфорт.
А. С. Между ними есть еще маркетинговые вариации «комфорт плюс» или «бизнес лайт». Такое мы тоже периодически слышим. Элитных объектов всего несколько, и мы, агентства недвижимости, их хорошо знаем. Если клиент претендует строго на элитную недвижимость, то для него есть несколько предложений, которые попадают под те качества, которые характеризуют элитную недвижимость. Помимо локации это, безусловно, низкоэтажность, то есть дом выше восьми этажей уже вряд ли может быть элитным. Хотя сейчас появился один проект в 24 этажа, а последние этажи – огромный пентхаус с панорамными окнами и видом на город. Но это что-то новое для нашего города.
Еще есть стереотип, что в элитном доме не должно быть студий, хотя таких домов фактически не осталось. Следующий параметр – потолки не ниже 3 метров. Если потолки 2,7 метра, то это уже никак нельзя назвать элитным сегментом. Панорамные окна, не обязательно до пола, потому что сейчас очень сильно увеличили минимальные требования по строительству. Если окно «пол-потолок», оно должно быть жаропрочным, для того чтобы в случае, если на нижнем этаже пожар, чтобы он не распространился выше. А это очень дорого, поэтому сейчас окна до пола фактически никто не строит. Например, 40 см от пола, потолки 3,5 метра – поверьте, оно вам маленьким не покажется. Обязательно должен быть подземный паркинг. В этот подземный паркинг должен спускаться лифт, а не по «лестнице спускаемся». Обязательно закрытая территория. Помимо закрытой охраняемой территории вход должен быть с ресепшен через единую входную группу.
И еще для элитного дома я бы добавил такой параметр, как архитектурная ценность. То есть этот дом должен быть сам по себе красивый, он не должен быть типовой. Если дом просто типовой, то он уже не элитный, а дом бизнес-класса.
«Не должен быть типовым». Это означает, что еще одного такого же дома не должно быть?
А. С. Да. Это авторский проект, который несет в себе какую-то идею, что он останется нашим потомкам как украшение нашего города, а не как типовое жилье. Более того, элитный дом обязательно должен быть подсвечен ночью, у него по фасаду должна быть подсветка, потому что он красивый, потому что он украшение. К примеру, петербуржцы и многие гости нашего города знают Дом с грифонами на Депутатской улице на Крестовском острове. Дому уже более десяти лет, а он до сих пор является образцом элитного строительства.
Получается, что те дома, те предложения, которые не полностью соответствуют вышеобозначенным параметрам, это уже бизнес или комфорт. Там, вероятно, разница несущественная.
А. С. Разница существенная. В двух словах: бизнес-класс – это, как правило, то, что находится не в центре, но около центра. Сейчас супермодные локации – окружения Черной речки, «Новочеркасская», метро «Фрунзенская», Обводный канал, намывные территории Васильевского острова, да, в принципе, и Васильевский остров, но в районе «Приморской». Вот эти места, которые близко к центру, от которых до главных центральных точек 15 минут на машине, 300 рублей на такси, вот они не попадают уже под параметры элитной недвижимости.
Не попадают, потому что не та локация? Все остальное то же самое, только в другой локации.
А. С. Да, все остальное похоже, но в другой локации. Тут уже можно чуть-чуть снизить минимальные требования. Можно сделать и потолки уже 2,75, можно и студии немножко построить, можно и этажность не 8 и не 5, а 11 и 12, можно не консьерж-сервис, а просто закрытый двор с калиткой и ключом, можно не подсвеченный дом, но симпатичный. Вот как-то так.
И можно типовой?
А. С. Всё-таки он от совсем типового отличается.
Такой же может быть построен еще где-то? Допустим, один и тот же застройщик построил два одинаковых дома бизнес-класса в локациях в разных концах города.
А. С. Да, конечно, это запросто. И таких примеров очень много у нас в городе, где один и тот же застройщик строит абсолютно одинаковые дома в разных районах.
Потому что проект – это само по себе достаточно дорогое удовольствие?
А. С. Если один проект очень успешно реализовался – зачем изобретать что-то новое? Можно такой же сделать в другом месте.
Но в элитном сегменте такого уже не будет?
А. С. Не может быть такого в элитном, каждый проект должен быть авторский. Можно привести пример: застройщик Setl City, ЖК «Притяжение» на Выборгской набережной и ЖК Svetlana Park на Манчестерской улице. Сами по себе проекты очень похожи, и то и другое дома повышенной комфортности, но не из элитного сегмента.
Бизнес-класс?
А. С. Это и есть бизнес класс.
А комфорт?
А. С. Комфорт – это просто новый дом, который продается за деньги, то есть это построенное не по заказу города социальное жилье. Это дом, в котором примерно единая социальная среда, и тот факт, что люди купили эти квартиры, а не получили их по какой-либо государственной программе. Соответственно, это люди, у которых есть работа, есть необходимость зарабатывать деньги, платить ипотеку. Новый дом – это комфорт. Ни один застройщик не назовет свой проект эконом-классом.
Некоторые уважаемые эксперты рынка элитной недвижимости Петербурга отмечают, что питерские покупатели уехали во Францию, в Испанию, в Италию. А в Петербург переезжают из регионов, они очень активны, и во многом именно за счет регионов увеличился спрос. Вы согласны с таким мнением?
А. С. Эта тенденция не нова. Петербург уже много лет является городом номер один по сделкам со стороны покупателей из других регионов и давно уже обгоняет Москву по этому показателю. То, что мы наблюдаем в общей тенденции, мы можем наблюдать и в элитном сегменте. Я не думаю, что отъезд за границу так сильно повлиял на спрос. Во-первых, я не знаю, насколько много людей переехали на ПМЖ в другие страны. Мне почему-то кажется, что люди, у которых здесь бизнес, здесь работа, так просто это не оставляют и свои квартиры так просто не продают. Во-вторых, так или иначе, если у тебя бизнес в России, ты все равно в России корни оставишь, даже если на какое-то время покинешь страну. Просто общая тенденция такова, что региональных сделок много. Покупка элитной недвижимости в Петербурге для людей из регионов – это мощный социальный рывок, материальная победа и достижение, к которому они стремились. Покупатели из других регионов на сегодня – колоссальный двигатель рынка недвижимости Петербурга. Опять же, во многих регионах мы наблюдаем сильный спад рынка, а в Петербурге – только подъем. После 2008 года динамика стоимости квадратного метра идет только вверх. Соответственно, для жителей регионов сохранение своих денег – это покупка недвижимости в Петербурге. Те из них, кто скромнее, покупают комфорт-класс, те, кто богаче, покупают бизнес.
Леонид Рысев, SEO агентства VIPFLAT, в своем блоге на ЦИАН написал, что «активность на рынке элитной недвижимости сейчас – это способ избавиться от лишних рублей, вложить их в стабильную единицу».
А. С. Куда, кроме бетона, наши граждане вкладывают деньги, если хотят их сохранить? Хранить деньги в банках можно, но рубль – валюта нестабильная. Если хранить деньги в валюте – маленькая маржинальность и низкая доходность. Вкладывать в различные фонды, акции и прочее? Но для этого надо быть экспертом-профессионалом. Не каждый готов в это глубоко вникать и этим заниматься. Поэтому всегда, чтобы сохранить, а зачастую приумножить свои средства, наши граждане используют вложение в недвижимость. Недвижимость – это многофункциональный актив. Недвижимость можно перепродать, недвижимость можно сдавать, а еще в недвижимости можно жить. В любом случае у людей такое мышление: нужно сохранить деньги – куплю квартиру. У людей состоятельных мышление такое же: нужно сохранить деньги – куплю дорогую квартиру. Почему бы и нет?
По оценке консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за первое полугодие 2023 года продажи элитного жилья в Петербурге выросли на 16%, а в бизнес-классе – на 30%. За счет чего произошел такой рост?
А. С. Если мы сравним с тем же периодом 2022 года, то время было настолько нестабильное, был очень большой спад по сделкам. И, конечно, если сравнивать 2023-й с 2022-м, то очевидно, что 2023 год был лучше, потому что все как-то нормализовалось и стабилизировалось – как в кошельках, так и в головах.
То есть рост произошел за счет стабилизации общей ситуации, доходов потенциальных покупателей и предложений на рынке?
А. С. Снижение общей тревожности и принятие текущей ситуации – это первое. Второе: дело все в том, что первое полугодие 2023 года – идеальный момент для покупки квартиры в ипотеку. Центральный банк сильно ослабил ограничения, государство предложило очень много льготных программ, а Центральный банк не вводил жесткого регулирования. На этом фоне застройщики ввели очень много проектов в продажу, ожидая бурного спроса и большого количества сделок. Было очень много стартов продаж. Сейчас, наоборот, вводятся очень серьезные ограничения, усиливается регулирование со стороны Центрального банка России. Мы ожидаем спад.
Центробанк повышает ключевую ставку, повышает требования к заемщикам, призывает к увеличению первоначального взноса. Как-то все это тревожно. В связи с этим хотелось бы узнать вашу оценку: введение этих мер как отразится на объемах продажах в 2024 году?
А. С. На мой взгляд, не столько влияет ключевая ставка – хотя она, безусловно, определяет всю кредитную политику нашего государства, – сколько влияет готовность государства продолжать выделять средства на продление льготных программ по ипотеке.
Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, говорит о том, что они не готовы продолжать поддерживать льготную ставку и различные льготные условия при достаточно дешевых деньгах. Вектор на то, чтобы сделать деньги более дорогими. ЦБ заявляет о том, что их главная цель – удержать инфляцию.
А. С. Да, все так и есть. Но я уверен, что взгляды госпожи Набиуллиной должны совпадать с интересами государства – с точки зрения, например, демографического вопроса. Например, льготная семейная ипотека, которую берут семьи, у которых есть маленький ребенок или двое несовершеннолетних детей. Семейная ипотека, как и материнский капитал, сильно влияет на повышение рождаемости в стране, поэтому рискну предположить, что отменять эту программу не в интересах государства. Точно так же, я думаю, что государство продолжит курс на сохранение IT-cектора, поэтому IT-ипотека сильно не пострадает. Но господдержка в целом всех граждан страны, конечно, будет существенно пересмотрена. Как это скажется на рынке? Мы ожидаем спад. Разные эксперты дают оценки порядка 40%. Я с ними должен согласиться.
То есть спад на 40% по 2024 году по объемам продаж?
А. С. Да, это очень вероятно. Но, на мой взгляд, это будет носить временный характер. После таких серьезных мер ужесточения уже к лету-осени 2024 года ситуация нормализуется. Ключевая ставка снизится, продажи пойдут в рост. Но, конечно, какой-то спад будет. Это первый мой прогноз, и он, в общем-то, очевидный. Я ничего нового не открыл. А второй мой прогноз: я думаю, что сейчас основным инструментом продаж как в элитном сегменте, так и в сегменте комфорт-класса будет рассрочка. То есть будут какие-то интересные разнообразные программы рассрочки от застройщиков с последующим переходом на ипотеку, которые позволят клиентам отложить момент взятия ипотечного кредита на несколько лет, выплачивая за стройку какие-то фиксированные платежи, подтверждая свое намерение купить эту квартиру.
В нашей беседе мы все же акцентируем основное внимание на элитной недвижимости. Как часто покупатели именно элитной недвижимости предпочитают пользоваться ипотечным кредитованием, рассрочками? Насколько для них это важно? Или большинство продаж в элитном сегменте сейчас осуществляется без кредитных средств и люди полностью оплачивают квартиру за счет собственных средств?
А. С. До совсем недавнего времени на фоне низких ставок, субсидируемых государством, практически все сделки проходили с ипотекой. Люди, которые покупают элитную недвижимость, умеют считать деньги. Если, допустим, у них есть ребенок, им доступно 12 000 000 рублей под 6% годовых. Им очень нравится возможность получить такой дешевый кредит. И, как правило, даже если есть возможность купить квартиру за наличные, все равно нередко люди прибегают к возможности взять деньги под 6%.
Алексей, вашему агентству «ЛИМОН Недвижимость» чуть более трех лет. Но за столь короткое время вам удалось буквально ворваться в число ведущих агентств недвижимости Петербурга. Как вы сами оцениваете – за счет чего вам это удалось?
А. С. Спасибо большое за комплимент в наш адрес. Как такового рейтинга агентств недвижимости нет. У Сбербанка есть партнерский договор с более чем 2500 агентствами недвижимости, и по количеству совершенных сделок с привлечением ипотечного кредитования от Сбербанка агентство «ЛИМОН Недвижимость» входит в топ-25 из 2500, с которыми сотрудничает Сбер. У нас есть такой слоган: «Покупаем. Продаем. Держим за руку». Для нас нет такого понятия, как «бывший клиент». Клиент, купивший квартиру сегодня, и через несколько лет все равно останется нашим клиентом. И если он обратится к нам с вопросом по своей старой сделке, мы сделаем все, чтобы ему помочь. И второй момент – наверное, это то, что люди устали от старых консервативных компаний и им хочется чего-то нового, сочного, свежего. Что это, если не ЛИМОН?
И немного личного: у вас молодое агентство, вы молодой руководитель, основатель агентства. «ЭГОИСТ» – журнал неделовых интересов деловых людей. Какие, Алексей, ваши неделовые интересы? Чем вы увлечены в жизни? Что вас интересует? Расскажите немного о себе.
А. С. Если бы это было так же прибыльно, как заниматься недвижимостью, я бы всю жизнь занимался кулинарией. Я больше всего на свете люблю готовить. Это мое хобби номер один. Это мой неделовой интерес.
Чем интересным и вкусным вы порадовали своих близких с точки зрения кулинарного искусства?
А. С. Это была карамелизированная капуста с творожным кремом и авторский суп-гуляш с копченой паприкой. Даже в нашем офисе я сделал полноценную кухню, на которой возможно приготовить блюда любой сложности. Так что, когда есть свободное время, я готовлю для своего коллектива.
Я знаю, что у вас есть такая традиция: когда сделка осуществилась, вы дарите своим клиентам лимонное варенье, которые сделали сами.
А. С. Это правда. На нашей же кухне мы сами варим лимонное варенье и после сделки дарим среди прочих подарков такую баночку. Пока, по крайней мере, отзывы на варенье такие же положительные, как и отзывы на нашу работу в целом.