Елена Бойко: «То, что всегда было на вторичном рынке, теперь пришло и на первичный»
Главный редактор журнала "ЭГОИСТ"
Член Союза журналистов России
Главный редактор журнала «ЭГОИСТ» Андрей Новиков продолжает серию интервью с ведущими экспертами рынка недвижимости. Сегодня у нас в гостях Елена Бойко, основатель и руководитель агентства «TOWN БОЙКО». Мы поговорили о сжатии доступного сегмента, скрытых ловушках ипотеки, конкуренции «вторички» и «первички», а также о том, какие проекты в Петербурге и Москве стоит присмотреть прямо сейчас.
Елена Николаевна, прежде чем мы, как обычно, начнем наш разговор с вами как с одним из ведущих экспертов рынка недвижимости с анализа происходящих процессов и тенденций на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Москвы, хочу спросить. Зайдя на сайт вашего агентства TOWN GROUP, обнаружил «TOWN БОЙКО». Так как же правильно теперь вас представлять читателю и с чем связано появление «TOWN БОЙКО»?
Елена Бойко. За почти 9 лет существования агентства – это третье название. Мы уже с вами обсуждали, как «TOWN 78» трансформировалось в TOWN GROUP, когда мы вышли на рынок Москвы. Но сейчас изменения связаны с изменением законодательства России: с 1 марта 2026 года все вывески и указатели должны быть на русском языке. Зарегистрировать товарный знак удалось только как «TOWN БОЙКО». Моя фамилия здесь появилась не случайно – агентство с самого начала строилось на моем личном бренде. И та позиция, что мы работаем в двух города, в двух столицах – в Санкт-Петербурге и Москве, – она тоже прослеживается в названии. Надеюсь, мы все-таки на этом уже остановимся, чтобы никто не забывал и не путал нас с какими-то другими агентствами. Будем развиваться как «TOWN БОЙКО».
Я думаю, что вам станет теперь еще проще развивать корпоративный бренд через личный, когда имя стоит в названии компании, а имя у вас известное. Так что только на пользу.
Е. Б. Да, мне нравится такое развитие, когда оно происходит естественно, и даже с названием так же вышло.
Сегодня многие ваши коллеги по рынку недвижимости в Санкт-Петербурге говорят о тенденции к сжатию доступного сегмента и повышении «входного билета», когда рынок новостроек в Петербурге все меньше ориентируется на покупателя с минимальным бюджетом. Квартиры дешевле пяти миллионов рублей становятся исключением, а не нормой, и этот тренд закрепляется с самого начала 2026 года. Вы согласны с таким мнением?
Е. Б. Я согласна отчасти, но на ситуацию нужно смотреть шире. Застройщики не искусственно поднимают стоимость жилья. В городе осталось очень мало пятен под застройку – мы это уже обсуждали. Сейчас основной спектр строительства уходит в Ленинградскую область. Если смотреть область, то квартиру за 5 миллионов вполне можно купить в хороших районах, даже с готовой инфраструктурой. А вот в самом Санкт-Петербурге – проблемно. Влияет много факторов: дорогая земля, высокая себестоимость строительства, общее подорожание жизни. Это не искусственный подъем цены, а логичный процесс. Недвижимость в городе действительно стала дороже, если мы говорим именно про Санкт-Петербург.
У нас настолько необычен рельеф административной границы: Кудрово, например, фактически в черте Санкт-Петербурга, но административно считается Ленинградской областью, и цена там ниже.
Е. Б. Я не сказала бы, что в Кудрово намного дешевле. Или, к примеру, Мурино. Оба города находятся в Ленобласти. Кудрово внутри кольца, Мурино за пределами КАД, но при этом Мурино в пешей доступности от метро. И Мурино на этом фоне выигрывает, учитывая еще и тот факт, что квадратный метр в Мурино в среднем дешевле, чем в Кудрово. Жители этих городов долго просились в состав Петербурга, но, мне кажется, этого не случится никогда. Это большие финансовые потоки. Область нуждается в финансировании, и в ближайшие 5–10 лет присоединения точно не будет.
После серьезного повышения ключевой ставки ЦБ РФ рынок вынужден был адаптироваться путем ухода клиентов из массовой ипотеки к индивидуальным расчетам и рассрочкам (вы давали такой прогноз в нашем прошлом интервью, и он на все 100% подтвердился). Насколько активно ваши клиенты сегодня интересуются альтернативными схемами финансирования и является ли это устойчивым трендом?
Е. Б. Снижение ключевой ставки, которое мы видим, – уже восьмое за последний год, с лета 2025 года. Но глобально оно не сильно повлияло. Сначала кредиты выдавали под 22%, а сейчас ипотека для конечного заемщика все равно выходит в районе 19–19,5%. Можно найти 17%, но там нужен большой первый взнос и зарплатный проект банка. В Петербурге, например, самый низкий процент дает Банк «Санкт-Петербург», и даже москвичи к нам приезжают кредитоваться.
Альтернативные пути – траншевая ипотека, рассрочки – еще больше укоренились на рынке. Сейчас сделок на новостройках значительно меньше, чем в прошлом году. Когда приходит клиент, мы рассматриваем все возможные пути. Бывало, что человеку подходила семейная ипотека, но в его конкретной ситуации траншевая ипотека или рассрочка оказывались интереснее. Хотя по семейной ипотеке ставки начинаются от 3,5%. Это филигранная работа агентства недвижимости с каждым клиентом: мы «крутим» все проекты в городе, соотносим их с программами банков и формируем оптимальный вариант. Сделок по семейной ипотеке стало меньше (условия изменились с февраля 2026-го), но они есть. А процент сделок по индивидуальным программам вырос.
То есть роль агентства недвижимости сегодня существенно возрастает. Без квалифицированного специалиста клиенту практически невозможно выйти на оптимальную сделку.
Е. Б. На 100%. Клиент не знает тех условий, которые можно согласовать, у него нет опыта. Сейчас рынок недвижимости уже не тот, что 10–15 лет назад. Банки и застройщики заинтересованы в сделке, но чтобы она реально состоялась, нужно провести ряд сложных переговоров и согласований. Сейчас наш агент работает и как психолог, и как конфликтолог, ищет компромиссы, чтобы все остались довольны. То, что всегда было на вторичном рынке, теперь пришло и на первичный.
По данным аналитиков, на первичном рынке Санкт-Петербурга средневзвешенная цена квадратного метра в новых проектах де-факто составляет 250–300 тысяч рублей. При этом, по данным аналитического центра «Авито Недвижимость», в марте 2026 года продажи на вторичном рынке в Петербурге выросли на 24% к 2025 году. Вы согласны с мнением, что «вторичка» сегодня стала прямым конкурентом «первичке»?
Е. Б. Я не знаю, откуда такие данные у «Авито», и я точно не хочу их дискредитировать, но, судя по нашему опыту и регистрациям в Росреестре, ситуация на вторичном рынке не изменилась. Сделки идут, как шли. Тут в чем дело? Не вторичный рынок стал более востребованным, а у нас сильно упало количество сделок на первичном рынке – примерно в 5 раз. Если для Петербурга норма – 8–10 тысяч регистраций в месяц, то сейчас 1,5–2 тысячи. Из-за этого и создается иллюзия, что «вторичка» ожила. На самом деле она живет своей спокойной жизнью.
Кто сейчас может купить «вторичку»? Люди с большим первым взносом, чтобы минимально пользоваться кредитными деньгами (17–20% годовых). Их не так много. Востребовано бюджетное жилье, где покупают сразу за полную стоимость или с небольшим добавлением двух-трех миллионов ипотечных средств, чтобы платеж был посильным. Если у человека первый взнос незначителен, он вторичный рынок не рассматривает – платежи будут нереальными. Тогда мы смотрим новостройки с их программами. А если и там ничего не подходит, честно говорим клиентам: лучше подождать. Идти в историю, где будет тяжело, не стоит. Много сделок сейчас происходит по цепочке: кто-то что-то продаст и тут же входит в покупку. Вот тогда вторичный рынок будет в преимуществе.
Эксперты рынка недвижимости утверждают, что сегодня покупатель, несмотря на усложнения в получении одобрения кредитования, выбирает скорее не квартиру как объект, а целый жилой проект с продуманной инфраструктурой и дизайном. Какие детали в проектах новых жилых комплексов наиболее важны для ваших клиентов?
Е. Б. Три главные составляющие – локация, локация и локация. Сначала человек выбирает по бюджету, куда он может пойти, а уже внутри локации – конкретный комплекс. Знаете, очень хорошо, что застройщики конкурируют и каждый улучшает свои проекты. Например, заходим в первые проекты Setl Group и в те, что сдают сейчас, – разница колоссальная. Появились большие входные группы, как лобби в дорогих отелях, панорамное остекление, безбарьерная среда, зарядки на лавочках и детских площадках. Застройщики стараются превзойти самих себя. Клиент, конечно же, выбирает жилой комплекс, сравнивая с конкурентами. И только потом мы проваливаемся в характеристики квартир: виды, планировки, наличие отделки – полной или white box (предчистовая отделка квартиры в новостройке. – Прим. авт.).
А что сейчас происходит в бизнес-сегменте? Вы всегда говорили, что он очень устойчив.
Е. Б. Я и сейчас придерживаюсь этого мнения. В Петербурге и Москве прошли хорошие старты, добавились новые проекты. Застройщики из комфорт+ и бизнес-класса вышли с новыми объектами, люди активно покупают.
Если финализировать анализ событий и тенденций на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге и Москве с начала 2026 года, как бы вы охарактеризовали ситуацию в целом и на какие процессы советуете обратить внимание тех, кто рассматривает в этом году приобретение недвижимости?
Е. Б. Сейчас покупают недвижимость только люди с очень взвешенным решением и по необходимости. Если раньше можно было купить квартиру как инвестицию для сохранения денег, то теперь сделки идут только для жизни: съехать от родителей, разъехаться, улучшить условия. Пока у человека нет такой потребности или нет определенных обстоятельств, не стоит даже обращать внимания на недвижимость. Нужно жить своей жизнью, собирать деньги и верить в светлое будущее. Мы каждый день общаемся с клиентами, которые очень хотят купить квартиру, но не могут позволить себе из-за неуверенности в завтрашнем доходе. Желание огромное, но сделки делают только те, у кого есть необходимые финансовые возможности и жизненная необходимость.
А для тех, у кого необходимость инвестиционная? Что должно произойти, чтобы рынок ожил?
Е. Б. Мы все ждали снижения ключевой ставки. И дождались, но это не сильно помогло. Да, появились программы, где застройщики с банками дают ипотеку 9,5% на весь срок, – например, «Эталон» и «Металлинвестбанк». Но квартиры за последний год так разогнались в цене, что платежи все равно огромные. Однокомнатная в области дает платеж 70–80 тысяч рублей в месяц – это несоразмерно среднему уровню жизни. Поможет только улучшение общей экономической ситуации в стране и рост платежеспособности населения. Два года назад человек мог позволить себе большее.
Хотел спросить, как дела с вашей личной квартирой в ЖК «Чёрная речка, 41» от LEGENDA Development.
Е. Б. Мы получили ключи от квартиры на «Чёрной речке» еще в ноябре 2025-го – это бизнес-класс, большая квартира с террасой и видом на Неву и Строгановский парк. Но наши планы изменились: мы сделали ремонт в своей другой квартире, а эту все же решили продать.
Сделка уже состоялась?
Е. Б. Да, сделка уже состоялась. Финальная стоимость составила 107 млн рублей. С ноября 2025-го по март 2026-го у нас было по 2–3 показа в неделю – это очень хорошо для такого бюджета. Многие смотрели, но уходили к конкуренту – ЖК «ЛДМ» на Петроградке, на Аптекарском острове, от «Эталона». У них были гибкие условия по рассрочке, которую мы, разумеется, дать не могли. Но в марте пришли покупатели из Москвы и купили за наличные, без торга, с выходом на сделку за неделю. Сделку подписали 6 апреля, в мой день рождения, а зарегистрировали 10 апреля – в день рождения покупателя. Так вот символично все получилось.
Для такого бюджета и такой квартиры это очень маленький срок продажи.
Е. Б. И знаете, что это доказывает? Хороший объект всегда найдет своего покупателя. Мы покупали ее в ипотеку, за три года окупили вложения и заработали еще около 30% сверху (с учетом налогов). Отличный пример ликвидности качественного актива.
Поздравляю вас со сделкой! Рад, что все так хорошо и символично сложилось. И уже по традиции, завершая наш разговор, хочу вас спросить: на какие проекты в Санкт-Петербурге и Москве агентство недвижимости «TOWN БОЙКО» советует обратить внимание наших читателей сегодня, в конце мая – начале июня 2026 года? Что, по вашему мнению, достойно внимания людей, ориентированных как на комфорт-класс, так и на бизнес-класс, как людей, приобретающих недвижимость для собственного проживания, так и для тех, кто рассматривает приобретение недвижимости как надежную инвестицию?
Е. Б. Если начать с бизнес-класса Петербурга, я бы смотрела проекты в городе в пешей доступности к метро. Их не так много. Например, новые старты продаж в районе метро «Фрунзенская» (пока станция на реконструции). Там два прекрасных комплекса: ЖК «Передвижники» от RBI и проект «Stavni Обводный» от нового застройщика STAVNI – команды бывших топ-менеджеров и сотрудников шведского девелопера Bonava. Качество и начинка проекта – на шаг впереди от того, что строится сейчас.
Из хорошего комфорта, приближенного к бизнесу, проекты ЖК «Астра Континенталь» от Setl Group и ЖК «Гранат» от РСТИ заслуживают внимания. Они в реальной пешей доступности к метро, а значит, будут всегда ликвидны. Плюс «Морская миля» от ЛСР: более бюджетный вариант, но обжитая территория и метро «Юго-Западная» в 300 метрах. Людям, когда они захотят улучшить жилищные условия, не меняя район, больше некуда будет переезжать. Ликвидность бешеная, и пока там очень доступная цена для входа в черте города.
Для инвестиций с небольшим бюджетом я бы посмотрела проекты в Новосаратовке и Янино. Не стоит отметать их из-за того, что они территориально за Петербургом. Москва много лет назад прошла этот путь, когда образовалась Новая Москва. Сейчас это стало привычным и нормальным делом. Петербург идет по тому же пути. Вся стройка уходит в область, и эти районы всегда будут в цене – они максимально близки к городу и заселились первыми.
Для семейного проживания важно смотреть на квадраты. Тренд на уменьшение метража очень силен. В 2010 году хорошая двушка была 85 кв. м, сейчас – 50–53, а порой даже 47. Однушка тогда – 45–50, сегодня – 30–32. В пределах города для комфортного проживания с семьей я бы смотрела RBI и «Легенду». Там максимально продуманные квартиры: меньше лишних метров, но ты не ощущаешь дискомфорта.
Основной тренд по Москве уже четко прослеживается: люди, кто мог позволить себе двушку год назад, сегодня покупают однушку. Цена за квадрат сильно подросла даже в спальных районах Москвы и в Новой Москве.
Сейчас по московскому рынку мы видим достаточно понятную тенденцию: лучше всего продаются проекты с сильным сочетанием цены, семейной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков. Покупатель сегодня крайне чувствителен к ежемесячному платежу, поэтому именно финансовые инструменты во многом определяют темпы продаж. Если говорить про Московскую область, то сейчас стоит обратить внимание на жилой комплекс «Первый Химкинский» от застройщика «ДСК-1». Проект активно продается за счет удачного баланса цены и продукта. Сегодня в бюджете около 9 миллионов рублей там можно приобрести полноценную евродвухкомнатную квартиру порядка 40 квадратных метров – с кухней-гостиной, гардеробной, раздельным санузлом и комфортной планировкой. Дополнительно спрос поддерживают семейная ипотека под 6% и субсидированные программы от застройщика для всех – от 0,1% на первый период до программ 7% на 7 лет.
Также стабильный спрос показывает жилой комплекс «Публицист» от застройщика Dogma, расположенный в направлении Медведково. Здесь основной драйвер – стартовая цена. Евродвухкомнатные квартиры начинаются с 6,3 миллиона рублей. При этом формат остается востребованным: кухня-гостиная, отдельная спальня, просторный санузел. Покупателям доступны семейная ипотека от 4% на весь срок, а также субсидированные программы для всех категорий клиентов – например, ипотека 11,6% при первоначальном взносе от 20% на весь срок и для всех.
Если говорить уже непосредственно про Москву, то сейчас особенно активно продаются проекты Level Group. Один из ярких примеров – «Level Войковская», расположенный рядом со станцией метро «Балтийская». Это уже сегмент бизнес-класса, и здесь покупатель приобретает не только квадратные метры, но и локацию, архитектуру и уровень проекта. Евродвухкомнатные квартиры площадью около 45 квадратных метров с гардеробной и большой кухней-гостиной стоят порядка 20 миллионов рублей. Спрос поддерживают семейная ипотека от 3,9%, стандартные программы около 11,9% для всех и на весь срок и рассрочки с ПВ 30% до 25 месяцев.
В целом рынок сегодня очень четко показывает: продается не просто недвижимость, а возможность комфортно войти в покупку за счет грамотных ипотечных решений, субсидированных ставок и гибких условий рассрочки.
Елена Николаевна, спасибо за разговор и столь подробную картину рынка. С вами, как всегда, было очень приятно пообщаться
Е. Б. Спасибо и вам, и хороших материалов в «ЭГОИСТЕ»!
