Елена Бойко: «Важно понимать, что такое бизнес-класс»
Главный редактор журнала "ЭГОИСТ"
Каковы тенденции развития рынка недвижимости, что ждет рынок после 1 июля 2024-го, когда закончится программа льготной ипотеки на новостройки, за счет чего в мировом рейтинге по стоимости квадратного метра премиум-класс Санкт-Петербурга буквально за один месяц с 80-го места вышел на 2-е главному редактору журнала «ЭГОИСТ» рассказала основатель и руководитель агентства недвижимости Town Group Елена Бойко.
Елена Николаевна, в одном из своих интервью в мае 2022 года вы сказали, характеризуя ситуацию на рынке недвижимости, что «до стабильности по-прежнему далеко, но хотя бы уже нет такой паники среди покупателей и продавцов, какую мы наблюдали в марте. Что-то меняется как минимум еженедельно. Нам приходится начинать каждый день с чтения новостей, изучения кейсов, обмена информацией». Сейчас, спустя два года, что-то изменилось? Можно сказать, что рынок стабилизировался? С чего сегодня вы начинаете свой день?
Елена Бойко. К сожалению, сегодняшний день начинается точно так же – с чтения новостей. Пока ничего у нас не стабилизировалось. Видно, что на вторичном рынке поспокойнее люди стали, принятие ситуации уже произошло. Это рынок, максимально связанный с покупкой квартир в ипотеку, где люди приобретают жилье, используя средства с продажи какой-то своей недвижимости. То есть это уже более длительный процесс. Они плавно входят в рынок, понимают, что происходит, пока продавали свою квартиру, и так же плавно выходят на покупку. И спрос на вторичном рынке не упал. Как продавались и покупались квартиры, так и продаются и покупаются. Видно, что у населения есть сбережения. Пока была возможность пользоваться дешевыми кредитами, они это делали. А сейчас такой возможности нет. Поэтому люди используют свои личные финансы либо с продаж, либо используют свою «подушку безопасности». Таким образом, на вторичном рынке стало поспокойнее.
С новостройками, к сожалению, все очень непросто. За последний год цены в сегменте стандарт, где 80% покупается от застройщиков, уже не растут. И вот тут у нас полная неразбериха. В 2023 году в Санкт-Петербурге до 95% сделок происходило с использованием ипотечных средств, в Москве – 70–80%. С 2024 года доля сделок с ипотекой плавно и неуклонно снижается. Очень быстро, можно даже сказать, внезапно, меняются программы кредитования. Люди порой не успевают под одобренные программы приобретать объекты, потому что выясняется, что банки их уже отменили.
Но банк подтверждает согласование на фиксированный срок…
Е. Б. Банки одобряют сначала заемщика. Это одобрение в среднем по банкам действует три месяца. Потом подбирается объект. У каждого объекта, даже в разрезе одного застройщика, в одном жилом комплексе, но на разные корпуса могут быть до 10 разных программ приобретения, причем абсолютно разных. И вот, к примеру, есть сегодня хорошая действующая программа, работаем с клиентом 2–3 дня, выходим на сделку, а банк ее уже отменил и на этих условиях кредит не дает. Человек рассчитывает на одни условия по приобретению, которые он очень долго, тщательно изучал, соглашается на заявленные условия, но перед сделкой может произойти так, что он на этих условиях приобрести не может. Банки стали более тщательно проверять людей, которым выдают кредиты. И одобрение получить стало сложнее, чем это было все предыдущие годы. Если еще совсем недавно были программы по двум документам, где можно было без подтверждения дохода, с минимальным первым взносом, под низкую ставку приобрети недвижимость с использованием ипотечного кредитования, то в 2024 году всё это уже уходит в прошлое. Покупатель, подающий на ипотеку, должен реально доказать свои доходы именно официальными документами.
То есть справка по форме банка уже никого не устраивает?
Е. Б. Они смотрят на перечисления в пенсионный фонд. То есть заемщик может предоставить справку по форме банка, но всё равно банк запросит еще отчисления. И насколько там будет биться – не биться сумма, настолько уже банк будет принимать решение в ту или иную сторону.
Если говорить о бизнес-классе…
Е. Б. В бизнесе процент сделок, которые приобретали с помощью ипотеки, он всегда был ниже. Покупатели тут шли либо в полную оплату сразу, либо в рассрочку. Ипотечное кредитование при приобретении недвижимости бизнес-класса и в Петербурге и в Москве всегда не превышало 70%. Сейчас же наблюдается обратная тенденция, когда стандарт стали брать в рассрочку, и застройщики для сохранения объема продаж предлагают достаточно комфортные условия по рассрочке, делают их беспроцентными без увеличения стоимости объекта. Сделки по бизнесу сейчас все чаще стали проходить с использованием средств ипотечного кредитования, хотя и рассрочка для приобретения недвижимости премиум-класса для соответствующей категории покупателей сохраняется. Более того, ради таких сделок застройщики зачастую идут на согласование индивидуальных условий. То есть с ними можно обсудить, когда будет выплачиваться, в каких процентах, в какие сроки, и подготовить вариант, который будет максимально соответствовать пожеланиям клиента. А в стандартном классе застройщик на такое не идет. Здесь есть четко прописанная программа рассрочек, и никаких отступлений от них застройщик не делает.
Эльвира Набиуллина, председатель Центрального банка России, на пресс-конференции в марте этого года заявила, что ЦБ выступает за завершение с 1 июля 2024 года программы льготной ипотеки на новостройки. Как такое решение отразится на продажах? Какой ваш прогноз?
Е. Б. Они уже начали «завершать». С 23 декабря 2023 года изменились условия по получению кредитов по этой программе. Был повышен первый взнос до 30% и уменьшена сумма, которую человек может взять в кредит, до 6 миллионов. Если мы говорим о таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, то лимит заемных средств в 6 миллионов – это очень мало, потому что у нас средняя стоимость квадратного метра высокая по отношению ко всей другой России. И мы видим, что уже сейчас сокращается количество сделок именно по господдержке. Плавный уход от этой программы уже происходит, и не один месяц, и 1 июля ее завершат однозначно. А как это отразится на рынке? Программа уйдет, высокая ставка останется. Для многих приобретение квартиры станет фактически невозможным.
Как государство будет выходить из этой ситуации? Из последних новостей – исполняющий обязанности вице-премьера РФ Марат Хуснуллин в начале мая 2024-го сообщил в интервью одному из федеральных изданий, что подготовлен законопроект о ссудо-сберегательных кассах как альтернативе ипотеке. Насколько мне известно, если тезисно, суть проекта такова. Люди, заинтересованные в приобретении недвижимости, должны открыть ссудо-сберегательный счет в банке, положить на него свои денежные средства, которые они могут выделить на приобретение жилья, своего рода аналог первоначального взноса. Возможно, что этот счет будет проиндексирован на уровень инфляции. Далее для приобретения квартиры у застройщика будут выдаваться сертификаты. Когда нужная сумма для приобретения конкретной квартиры у конкретного застройщика будет на этом счете, именно застройщик уже определит, какой должен быть первый взнос по этой квартире, по этому сертификату. Человек накапливает эту сумму, берет сертификат, а недостающую сумму он берет в ипотеку из этой кассы под низкий процент. В свою очередь пополнение самой ссудо-сберегательной кассы осуществляется за счет средств, находящихся на открываемых гражданами ссудо-сберегательных счетах. Посмотрим, как это все будет работать.
Но не стоит забывать, мы очень много обсуждаем финансовую сторону покупки и в этой гонке за ставками забыли о качестве самого жилья, которое строят застройщики. И о том, как они пытаются в этом во всем еще выживать, конкурировать между собой, делать самые лучшие дома в районе, ухаживать за общедомовой территорией, подземные паркинги вводить, новые детские площадки строить. Вот об этом люди сейчас забывают. Все-таки мы говорим о недвижимости, о приобретении квартиры, дома, воплощении своей мечты, в которой они хотят прожить много лет. Но сейчас весь спектр сместился именно на расчеты. Вот это очень печально.
Что будет с продажами недвижимости бизнес-класса? Как на этом сегменте отразятся текущие реалии?
Е. Б. На бизнесе это никак не отразится – хотя бы потому, что по бизнесу мы всегда не проходили по лимиту займа. То есть до конца декабря 2023-го у нас сумма кредита была в Москве и в Санкт-Петербурге 12 миллионов. Сейчас – 6 миллионов. Мы и так не проходили с этими лимитами, и люди в основном приобретали либо в рассрочку, либо с полной оплатой. Поэтому, по большому счету, именно в бизнес-классе отмена этой программы существенного влияния не окажет.
В сегменте недвижимости бизнес-класса какие сегодня, по вашему мнению, проекты заслуживают наибольшего внимания?
Е. Б. Для начала важно понимать, что такое бизнес-класс. Последнее время для меня это прям боль. Санкт-Петербург, выходит новый проект от одного застройщика, проект позиционируется как бизнес-класс. И что мы там видим? 70% студий и однокомнатных квартир, очень маленькое количество семейных квартир в доме, высота потолков чуть выше 2, 5 м, и дом без балконов. Бизнес-класс ли это?!
Бизнес-класс должен четко соответствовать вполне определенным критериям. Во-первых, местоположение в самом городе: близость к центру города, какая транспортная инфраструктура рядом с комплексом, наличие зеленых зон, какая экология, даже какие учебные заведения рядом. Во-вторых, идем уже на территорию самого комплекса. Обязательно подземный паркинг с достаточным количеством машиномест. Закрытая территория, современные детские площадки, организация мест для хранения велосипедов, колясок на первом этаже, чтобы было комфортно проживать там. Третье. Идем в сам дом. На входе консьерж-охрана, входные группы с высокими потолками, высококачественные отделочные материалы во всем, система «умный дом», не более 4–5 квартир на этаже. Вот это уже близко к настоящему бизнес-классу. И, к сожалению, по таким критериям не слишком много у нас застройщиков строят и не слишком придерживаются этих критериев.
Не все, что заявляется как бизнес-класс, таковым является на самом деле…
Е. Б. К сожалению, но именно так. Видя в рекламе, что застройщик рекламирует свой проект как бизнес-класс, не стоит верить на слово, надо все-таки проверить и посмотреть, а что внутри этого бизнес-класса. Необходимо точно знать, как строит этот застройщик этот бизнес-класс и что мы в итоге получим на выходе. Последние 10 лет в Москве и в Санкт-Петербурге застройка происходит, скажем так, масштабно, то есть на месте того места, где сейчас строится жилой комплекс, скорее всего, были какие-то склады или производство, и эту территорию сейчас осваивают сразу несколько застройщиков. Мы можем, соответственно, выбрать из нескольких застройщиков, которые строят проекты в бизнесе, и выбрать тот, который больше всего будет соответствовать.
Ярким примером такой застройки у нас в Санкт-Петербурге является район Чёрной речки, где у нас представлено сразу несколько застройщиков: ЛСР, ЦДС, «БАЗИС СПб», «ЭТАЛОН», LEGENDA, где мы как раз можем в этой локации выбрать тот самый проект, который нам подходит. Например, на мой взгляд, LEGENDA сейчас строит проект «Чёрная речка, 41», который подходит под все определения бизнес-класса. Передовой застройщик. Строит прекрасно, планировки интересные. Видовые характеристики в проекте тоже присутствуют. С видом на парк, на воду дальше, на центр города. Очень интересный проект.
Кому этот ценник кажется дорогим, можно немножечко опуститься пониже по цене и посмотреть как альтернативу от ЦДС, например, жилой комплекс «ЦДС Чёрная речка». Но можем и подняться по стоимости и уйти в премиум-класс – в историческую часть Петроградского острова. Там стартовали проекты: жилой комплекс «ЛДМ» от «ЭТАЛОНА», «Визионер» от RBI, где стоимость квадратного метра доходит до одного миллиона рублей. Кстати, старты этих проектов, которые случились совсем недавно, привели к тому, что в мировом рейтинге по стоимости квадратного метра премиум-класс Санкт-Петербург с 80-го места вышел на второе буквально за один месяц. О чем это говорит? О том, что, в принципе, Санкт-Петербург у нас скромнее именно по разнообразию таких проектов по сравнению с той же самой Москвой. В Москве намного больше проектов и застройщики давно строят бизнес и премиум в больших масштабах. Хотелось бы добавить, что строительство в бизнес-сегменте очень отличается в двух столицах. Мы все эти нюансы знаем и с удовольствием рассказываем нашим клиентам.
Для агентства недвижимости Town Group основной рынок деятельности сегодня – это Санкт-Петербург или все же Москва?
Е. Б. На данный момент все-таки рынок Санкт-Петербурга. Здесь я родилась как профессионал, 14 лет на рынке недвижимости, 6 лет возглавляю агентство. В Москву мы зашли чуть больше года назад, поэтому мы еще не настолько там успели развиться. Но я уверена, что это лишь дело времени. Считаю, что у нас, в Санкт-Петербурге, намного выше профессиональный уровень агентов, агентств, неважно – людей, которые помогают проведению сделок. В Москве всё гораздо проще. И зайдя на рынок Москвы, я понимаю, что именно мы можем дать нашим клиентам в столице максимально высокий уровень качества услуг, повысить уровень заботы и сервиса. И я вижу большие перспективы развития агентства Town Group в Москве именно благодаря этим показателям.
Елена Николаевна, вы пошли на ребрендинг и из Town78 стали Town Group. Когда это произошло и какую цель вы при этом преследовали?
Е. Б. Изначально, когда я начала строить агентство недвижимости, я даже не подразумевала, на какой уровень мы можем выйти в перспективе. И у меня в названии появилось число «78», которое конкретно говорит о городе, в котором мы работаем: Санкт-Петербург. Выйдя на рынок Москвы, когда мы стали появляться уже в рейтингах застройщиков Москвы, «78» как-то тормозило и, разумеется, не соответствовало территории нашей деятельности. Поэтому нужно было менять название, и в декабре 2023 года мы стали Town Group.
Кроме того, есть еще одна причина. Последний год я активно занимаюсь созданием обучающего курса для риелторов. Курс уже написал. Получена лицензия Министерства образования. В июне мы будем начинать уже выходить с ним на рынок и продавать. Курс состоит из пяти ступеней и рассчитан на уровень от самого начального для тех, кто никогда не был риелтором, до тех, кто уже имеет большой опыт работы с недвижимостью и планирует открыть собственное агентство недвижимости. Так же важно, что он подойдет каждому вне зависимости от города, в котором проживает и работает наш ученик.
Скажите, расширяя географию своей деятельности, выйдя на рынок Москвы, вы продолжаете жить в Санкт-Петербурге или уже переехали в столицу?
Е. Б. Нет, пока я живу в Санкт-Петербурге, и ждем с семьей как раз, когда достроится наша квартира в ЖК «Чёрная речка, 41» от LEGENDA. Но каждый раз, когда возвращаюсь из Москвы, у меня уже появляются мысли, не поторопились ли мы, и, может быть, все-таки мы когда-нибудь переедем в Москву. Но сейчас мы работаем здесь. Посмотрим, как все будет развиваться в Санкт-Петербурге, как будем развиваться в Москве. Кроме того, я не только основатель и руководитель агентства недвижимости Town Group, но еще и многодетная мама. У меня подрастают три дочери, и в Санкт-Петербурге все максимально налажено по их досугу.
Какой возраст дочек? Чем они занимаются?
Е. Б. У меня девочкам 12, 10 и 7 лет, и они абсолютно разные. Старшая увлечена спортом и программированием. Ее это сильно увлекает. Средняя – очень творческая личность: музыка, рисование. Сейчас нацелена на поступление в художественную гимназию с пятого класса. Все ее усилия направлены именно на достижение этой цели. Младшая заканчивает первый класс, поэтому ее способности мы пока не открыли. Ей интересно всё, чем занимаются старшие девочки, и она готова заниматься всем.
