Елена Бойко: «Выживут сильнейшие»

Есть ли сегодня альтернатива ипотечному кредитованию, выгодно ли по-прежнему вкладывать в недвижимость или лучше положить на депозит под высокий процент, как петербургское агентство недвижимости Town Group завоевывает клиентов в Москве и на какие проекты от застройщиков в Москве и Санкт-Петербурге стоит обратить внимание – об этом «ЭГОИСТ» поговорил с основателем и руководителем агентства недвижимости Town Group Еленой Бойко.

Елена Николаевна, крупнейшие банки в ноябре 2024-го подняли ставку по ипотеке до 28%. В декабре глава Центробанка не исключает очередное повышение ключевой ставки. Как вы оцениваете текущее состояние рынка недвижимости с точки зрения агентства недвижимости как бизнеса? Выживут сильнейшие или еще не так все плохо?

Елена Бойко. В 2024 году ключевая ставка поднялась с 15% до сегодняшнего 21%. Более того, к концу года ждем 23–25%. Но на самом деле это уже никак не влияет на ставку по ипотечному кредиту, потому что начиная с октября 2024-го Центральный банк разрешил банкам без привязки к ключевой ставке ЦБ устанавливать ставки по выдаваемым заемщикам ипотечным кредитам. Банки, оценив свои риски как высокие, повысили ставки. И с октября мы начали наблюдать, как постепенно на рынке появились и 25%, потом уже и 28%. И это касается всех ипотечных программ на вторичном рынке и программ по переуступкам в новостройке. Да, еще есть льготные программы с низкой ставкой по новостройкам. Но тем не менее там тоже есть свои сложности и нюансы, что также ограничивает спрос.

Низкая ставка сейчас в понимании сегодняшнего дня – это сколько?

Е. Б. Возьмем, к примеру, семейную ипотеку – это около 6%. Но проблема в том, что у банков постоянно заканчиваются лимиты и идет перераспределение этих лимитов между банками. У крупных банков, с которыми все привыкли работать, лимиты заканчиваются быстрее, и возникают ситуации, когда банки не могут подписывать сделки по ранее одобренным ипотекам. Обратиться в другой банк и там получить одобрение тоже далеко не всегда выход, так как чтобы получить семейную ипотеку, важно, чтобы было партнерство между банком и застройщиком, чтобы застройщик мог под этот банк продать ту квартиру, которую он строит. Поэтому сейчас все сложнее дойти до финала, и сделки рассыпаются даже при сильном желании покупателя совершить сделку.

Правительство объявило, что в следующем году на 2,4 триллиона рублей увеличит объем этих лимитов.

Е. Б. Это, конечно, поможет ситуации, но поможет только тем людям, которые в начале года задумаются о покупке квартиры. Почему? Потому что, когда в 2018 году у нас была введена программа по семейной ипотеке, ключевая ставка была 7,5% и субсидирование со стороны государства было минимальное, в районе 2%. Сегодня же, когда ставка в районе 28%, государство вынуждено субсидировать уже не 2%, а разницу между 28% и 6%, то есть уже 22%, а это в 11 раз больше! Разумеется, в такой ситуации лимиты расходуются значительно быстрее. В то же время банки рассматривают возможность увеличения первого взноса по семейной ипотеке вплоть до 50%. И чтобы мы смогли взять семейную ипотеку с более низким первоначальным взносом, мы должны соблюсти ряд условий, например, быть зарплатным клиентом конкретного банка, и тогда у нас будет первый взнос 20%.

«Мы» – в смысле… 

Е. Б. Мы – заемщики. Я всегда говорю от лица покупателя, потому что я перекладываю условия покупки на себя и постоянно ищу выгодные условия и предложения как для себя. Я внимательно слежу за ситуацией на рынке и всегда могу сказать, что сегодня наиболее выгодно приобрести и на каких условиях. 

Так вот, исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости, выживут сильнейшие или все не так уж и плохо?

Е. Б. На самом деле – да, я считаю, что выживут сильнейшие. Последние несколько лет, где-то с 2018 года, с приходом льготных программ, для агентств недвижимости были очень хорошими. Рынок был на взлете, проходило очень много сделок, был товарный запас, который можно было продавать. Но сейчас объемы строительства падают, стартов продаж последние полтора года было не так много. Был бум в строительстве, но эти квартиры уже достраиваются, а новой волны от застройщиков нет. Соответственно, товарный запас заканчивается, покупательская способность падает, сделок на рынке будет меньше. В принципе, эта тенденция уже видна, произошло сокращение регистраций как по ДДУ (договор долевого участия. – Ред), так и по вторичному рынку по договору купли-продажи.

Агентства недвижимости, которые последние несколько лет понимали, что рынок цикличный, и сумели правильно сформировать фонды на будущее, у них будет финансовая возможность обеспечить год-два жизнедеятельности компании, и такие компании останутся. Небольшие компании, которые не думали о будущем, не вкладывались в персонал, скорее всего уйдут с рынка. Тем самым произойдет очистка рынка, что по большому счету скажется в будущем на рынке позитивно, так как сейчас в Санкт-Петербурге с разной степенью успешности работают более тысячи агентств недвижимости и более 20 тысяч частных лиц – агентов по недвижимости. 

Существует ли сегодня на рынке недвижимости альтернатива ипотечному кредитованию?

Е. Б. Застройщики, борясь за то, чтобы спрос не падал, вводят всевозможные программы по рассрочкам. Постепенно, методом проб и ошибок, начиная с начала года их разрабатывают и подстраивают под меняющийся рынок. В начале года были предложения по рассрочкам без удорожания стоимости, то есть беспроцентные рассрочки на короткий период времени до сдачи дома в эксплуатацию. Потом появились рассрочки с первым взносом от 50%, но также с окончанием срока сдачи дома. К концу года мы уже видим, что ряд застройщиков запустили программы с рассрочкой до 8 лет. При этом они оставляют удорожание, но расширяют нам границы, когда мы должны выплатить всю стоимость квартиры. То есть застройщики, меняя программы, прощупывают рынок: какие программы сегодня будут более востребованы, чтобы клиенты ими воспользовались. 

Так как у людей нет уверенности в том, что ключевая ставка в ближайшие два года упадет, нет ее и у застройщиков, в этой ситуации рассрочка с увеличенным сроком погашения как раз и может стать в какой-то мере спасением для всех: и для покупателей, и для застройщиков, и, соответственно, для агентств недвижимости. Если раньше рассрочка у нас в Петербурге была не массовой, прежде всего ею пользовались покупатели недвижимости в бизнес- и премиум-сегменте, то в этом году ее плавно начали использовать в более массовом среднем сегменте недвижимости, в комфорт-классе.

Кстати, Москва отреагировала на ситуацию более быстро и перестроилась уже к середине года, когда количество сделок с применением рассрочки перевалило за 60%. Застройщики быстрее в Москве меняли программы, и люди быстрее привыкали к тому, что у нас изменился рынок, и начали покупать в рассрочку, рассчитывая на то, что, когда подойдет срок полной оплаты, они или закроют всю сумму (по статистике, в среднем за 7 лет люди гасят ипотечные кредиты, несмотря на срок, на который они их брали), или на остаток суммы перейдут в ипотеку, так как верят, что через 8 лет ключевая ставка уже будет на разумном уровне.

Кстати, как текущие ставки по ипотеке сказываются на продаже недвижимости бизнес-класса? Есть мнение, что премиум-сегменту все кризисы нипочем… Хотя и вполне обеспеченные люди заходили в ипотеку.

Е. Б. Сейчас те, кто умеют считать деньги, умеют их зарабатывать в больших количествах, тоже сравнивают покупку квартиры со вкладами по повышенным банковским ставкам. Не могу сказать, что все понесли деньги во вклады. Здесь в любом случае есть диверсификация. И рынок, который выше по бюджету, он не упал, даже, может быть, немного набрал – сделки идут и на первичном, и на вторичном рынках.

И все же, если немного продолжить тему вкладов, что сейчас выгоднее: банковский вклад или покупка квартиры? В условиях высоких ставок по банковским вкладам не выгоднее ли сейчас тем, кто рассматривает приобретение недвижимости как инвестиции, положить деньги в банк, получить высокие проценты и, когда ставку опустят, вернуться к вопросу приобретения недвижимости?

Е. Б. Тут не может быть однозначного ответа. Многое зависит от той денежной суммы, которая есть на руках. Вот конкретный пример. У нас в Town Group была реальная ситуация: клиент хотел приобрести квартиру, у него был первый взнос порядка 2 млн рублей, квартира стоила 7,4 млн рублей. Это было 15 октября. Но клиент принял решение пока не приобретать эту квартиру, а положить 2 млн на вклад. Придя к нам в агентство в первых числа декабря, к своему удивлению, обнаружил, что эта же квартира стоит уже 8,6 млн, то есть она подорожала на 1,2 млн рублей менее чем за два месяца. А те 2 миллиона, которые он положил на вклад, принесли ему порядка 52 тысяч рублей. Вот и вся арифметика. Цены на квартиры в любом случае растут. И падать они не собираются. Себестоимость стройки увеличилась в разы!

Те, у кого больше денежных средств, те, кто могут себе позволить приобрести недвижимость бизнес-класса, диверсифицируют свои вложения – они вкладываются и в покупку недвижимости, и часть средств переводят на банковский вклад. И самое главное – сейчас на вкладах в российских банках лежат очень большие суммы как у физических, так и юридических лиц – более 100 триллионов рублей. Для сравнения, до столь значительного повышения ключевой ставки – не более 50–60 триллионов. Через какое-то время ставка неизбежно пойдет вниз, люди начнут вынимать деньги из депозитов и вкладывать их, скорее всего, опять в недвижимость как наиболее понятный и доступный продукт для инвестиций. Спрос резко повысится, повысится и стоимость предложения с учетом того, что ставка пойдет вниз, а вместе с ней и ставка по ипотечному кредитованию. И если мы успеем в это окошко приобрести квартиры до повышения стоимости, мы молодцы! Но когда это произойдет, к сожалению, покажет время. Опять говорю: «мы» …

Какие сегодня проекты на рынке недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга заслуживают, на ваш взгляд, наибольшего внимания?

Е. Б. Работая уже на рынке Москвы, я познакомилась с очень интересными проектами, аналогов которым в Санкт-Петербурге до недавнего времени не было. И вот этой осенью в Санкт-Петербург стали приходить очень интересные застройщики с очень амбициозными и яркими проектами, два из которых я хотела бы выделить особенно. Первый – это BASHNI ELEMENT от ELEMENT Development на Васильевском острове, на насыпной территории, по-настоящему современный проект в Санкт-Петербурге. Название «Башня» уже дает нам представление, как это выглядит: стеклянные высотки с видом на Финский залив. Очень современно и очень красиво! 

И буквально пару недель назад у нас в Санкт-Петербурге произошло знакомство с крупным застройщиком из Екатеринбурга – компанией «Брусника». Мы очень много лет ждали, что он придет в Санкт-Петербург, и вот он выходит на рынок со своим первым проектом в Санкт-Петербурге, который будет находиться рядом на насыпной территории Васильевского острова и будет он называться «Северный ветер». Все проекты «Брусники» очень интересны по наполнению, эргономики и планировкам. Мне кажется, на рынке Санкт-Петербурга подобного проекта еще не было. 

В Москве хотела бы обратить внимание ваших читателей на проект бизнес-класса «Первый Нагатинский» от застройщика «Прайм Лайф». Это жилой комплекс с переменной этажностью и панорамным остеклением, что важно, ведь открываются редкие виды на Москву-реку. Много зелени и открытого пространства плюс облагороженная набережная и современные зоны отдыха, и ко всему этому еще и хорошее расположение относительно центра города. Квартиры от 16 миллионов – для Москвы довольно привлекательное предложение.

Если ищете жилье, где можно наслаждаться видами, удобной локацией и настоящим комфортом, «Первый Нагатинский» – достойный вариант.

На сайте агентства Town Group заявлено, что 50% сделок в агентстве дистанционные. Если я правильно вас понимаю, для вашего агентства не имеет существенного значения, в каком регионе живет клиент и в каком регионе заинтересован приобрести объект недвижимости. Или я не прав?

Е. Б. Правы, потому что у нас с 2019 года большинство сделок как по первичному рынку, так и часть сделок по вторичному рынку можно проводить дистанционно. И так как я активно развиваюсь в социальных сетях, люди меня смотрят и знают, знают мое агентство, у них большой уровень доверия к Town Group. У нас есть сделки, когда клиенты даже без приезда в наш офис в Москве или в Санкт-Петербурге приобретают квартиры, пообщавшись только с нашим менеджером и получив всю информацию от него. И если новостройку продать все же проще – мы делаем обзор района, предоставляем презентации, как застройщик нам это все построит, рассказываем свой опыт продаж от этого застройщика, – то со вторичным рынком все, разумеется, значительно сложнее. И у нас на «вторичке» также проходят сделки, когда человек из другого города, не приезжая, не смотря эту квартиру, ее приобретает. Почему? Потому что он полностью доверяет нам как агентству, нашему специалисту по недвижимости, который осматривает квартиру, дает клиенту полную экспертизу этой квартиры, делает фото, видеосъемку, передает клиенту свои внутренние ощущения от посещения данного объекта. Есть доверие – есть сделка, и тут очное присутствие клиента необязательно.

И тут, вероятно, не последнюю роль оказывает Академия недвижимости Town Group для риелторов – как для начинающего, так и уже для состоявшегося риелтора, – которые вы проводите. Вас знают не только по социальным сетям, но еще и по той обучающей, можно даже сказать, просветительской работе, которую вы ведете. Наверняка это сказывается на доверии людей, которые покупают недвижимость в Town Group, даже не приходя к вам в офис.

Е. Б. Это 100%. Мы с вами в июньском разговоре упоминали, что я готовила эту академию более полутора лет. И как раз этим летом мы вышли с академией на рынок, представили уже готовый, лицензированный Министерством образования РФ продукт по обучению риелторов, как вы верно отметили, будущих и уже состоявшихся, и уже многие коллеги успели пройти в академии обучение и получили соответствующие дипломы. Сейчас как раз хорошее время для того, чтобы заняться учебой, повышением своей компетенции. Когда будут открываться депозиты, будет очень большое количество сделок, мы обоснованно ожидаем бум на рынке недвижимости, которому понадобятся профессионалы, которыми мои ученики, ученики академии, к тому времени станут.

Достроилась ли ваша квартира в Петербурге в ЖК «Чёрная речка, 41» от LEGENDA Development? Уже отпраздновали новоселье?

Е. Б. Пока еще нет, но застройщик идет по графику строительства. Мы ожидаем сдачу менее чем через год, в 2025 году. Но я могу вам сказать, что эксклюзивно для нашего агентства недвижимости застройщик уже провел экскурсию в жилой комплекс, мы поднялись на 9 этаж, зашли в свою будущую квартиру и всё увидели своими глазами. Дом в высокой степени готовности, идет внутренняя отделка квартир. И то, что мы хотели увидеть с нашей террасы, мы это увидели и остались очень довольны. В общем, всё, как мы представляли, так и получилось.

Все квартиры в этом ЖК уже проданы?

Е. Б. Видовые квартиры действительно уже все проданы, которые смотрят на Строгановский парк и на Неву, а вот с видом во двор еще можно найти в продаже. 

Елена Николаевна, в заключение нашей беседы, конечно, хочу спросить: что вы ожидаете от наступающего 2025 года? Какие ваши прогнозы?

Е. Б. Однозначно, в 2025 году будут развиваться программы по рассрочкам. Скорее всего, вернется траншевая ипотека, которая была, но о которой за последние 1,5–2 года мы забыли. Напомню: это когда, покупая квартиру, приобретатель первые несколько лет выплачивает незначительные суммы по ипотеке, так как по ипотеке выдается не вся сумма сразу, которую вы занимаете у банка, а частями, то есть траншами. Например, сначала 10% от займа, потом еще 20% могут добавить, и потом через 2–3 года уже полную сумму, и проценты платятся от той суммы, которая выдана на сегодняшний день. К тому моменту, когда настанут обязательства по оплате всей необходимой для покупки недвижимости суммы, мы сможем сделать рефинансирование, так как, несомненно, мы говорили об этом выше, ключевая ставка ЦБ не может быть вечно столь высокой, как сейчас. Итого, рассрочка и траншевая ипотека при условии увеличения обещанных правительством лимитов на 2,4 млрд рублей по семейной ипотеке – два главных корабля, на которых мы будем плыть в 2025 году.