Максим Жабин: «Льготную ипотеку нужно было закончить тогда, когда закончилась пандемия»

О решении Банка России с 1 июля 2024 года завершить программу льготной ипотеки на новостройки, в чем должна быть поддержка девелоперов со стороны государства, почему жилой комплекс «ЛесART» от компании «ЛенРусСтрой» занимает первое место в рейтинге портала ЕРЗ (единый ресурс застройщиков), что такое «нейроэстетика» и о многом другом главный редактор «ЭГОИСТА» побеседовал с заместителем генерального директора Строительной Корпорации «ЛенРусСтрой» Максимом Жабиным

Максим Владимирович, за первый квартал 2023 года в Петербурге и Ленобласти, по данным агентства «ЦИАН. Аналитика», было продано на 15% меньше новых квартир, чем в IV квартале 2022-го и на 43% меньше января – марта 2022-го. Поэтому, первый вопрос: с какими итогами «ЛенРусСтрой» закончил 2023 год?

Максим Жабин. Очень важно понимать, что строительный бизнес все-таки достаточно инерционный, и все изменения, которые происходят на рынке, как правило, отзываются через определенный период времени. По факту 2023 год для компании «ЛенРусСтрой» был не самым сложным, потому что фактически мы в 2023 году пожинали плоды конца 2022 года. 

То есть вы довольны результатами 2023 года? Есть ощущение, что «ЛенРусСтрой» закончил его несколько лучше средних показателей по рынку.

М. Ж. Да, я доволен результатами 2023 года. У каждой компании своя стратегия развития, и мы не пытаемся сравнивать себя с крупнейшими холдингами по абсолютным цифрам. Но мы на рынке больше 30 лет, и когда за плечами такой большой опыт со своими кризисами и подъемами, то для нас показатель эффективности рассматривается с позиции, что мы любой год воспринимаем как отдельно взятый промежуток времени. 

В этом году мы сработали хорошо, достигли поставленных целей и перешли к следующему этапу развития. Мы позитивно воспринимаем любой результат, которого достигает компания, потому что он объективен для конкретно взятого периода времени и для конкретной ситуации на рынке. 

Я не сторонник сравнивать текущие показатели с тем, что было 5–10 лет назад. Мир, экономика и факторы, влияющие на нее, меняются очень быстро. Абсолютно нецелесообразно сравнивать 2023 год, например, с 2017-м или 2018-м – тогда были другие люди, другое потребление, другой клиент, другая ситуация на рынке. Появляются новые механизмы, банки в нашей структуре, и девелоперским компаниям потребуется время, чтобы научиться правильно с ними работать.

Поэтому, на мой взгляд, самый важный аспект – это оценка работы компании в текущем моменте. И в данный момент эта оценка положительная.

На пресс-конференции 25 марта 2024 года по итогам заседания совета директоров ЦБ РФ, на котором было принято решение оставить ключевую ставку на уровне 16%, его председатель Эльвира Набиуллина заявила, что сейчас разница между ценами на первичном и вторичном рынке составила 44%,  и это очень большой разрыв. То есть ЦБ видит в этом проблему. На ваш взгляд, в чем эта проблема, в чем опасность этих 44 процентов?

М. Ж. Надо быть, наверное, фантастическим идиотом, чтобы утверждать, что макроэкономика никак не влияет на возможности и покупательную способность жителей Российской Федерации. Да, разница между ценами на первичном и вторичном рынке в 44% действительно является серьезной проблемой. И причина очевидна. Это связано с тем, что в последние годы государство активно стимулировало развитие первичного рынка, не уделяя достаточного внимания вторичному.

Льготная ипотека, безусловно, была необходимой мерой поддержки рынка недвижимости в период пандемии. Однако, на мой взгляд, ее следовало завершить сразу после окончания пандемии. Продолжение льготной ипотеки в текущих условиях создает искусственный перекос на рынке и не позволяет ему развиваться естественным образом. Я, кстати, неоднократно открыто говорил об этом в моих интервью и выступлениях.

Я считаю, что рынок недвижимости должен функционировать на рыночных условиях. Если бы государство прекратило льготную ипотеку несколько лет назад, рынок бы постепенно адаптировался к новым реалиям. Возможно, объемы строительства были бы меньше, а жилье менее доступным, но это регулировалось бы рыночными механизмами, а покупатели более осознанно подходили бы к выбору ипотечных программ.

Высокая долговая нагрузка в рамках льготной ипотеки становится триггером как для рынка, так и для словесных интервенций главы ЦБ. Необходимо найти баланс между поддержкой рынка и его естественным развитием, чтобы избежать серьезных проблем в будущем.

Будем считать, что Эльвира Сахипзадовна вас услышала. Банк России выступил за завершение 1 июля 2024 года программы льготной ипотеки на новостройки. И, как я понял, вы поддерживаете такую инициативу.

М. Ж. Я поддерживаю. Мы являемся участниками рыночной экономики, и как девелоперы, так и конечные покупатели должны действовать в рамках рыночных механизмов. На мой взгляд, эту программу нужно было завершить уже давно.

Я считаю правильным, когда государство поддерживает конкретные категории граждан или отдельные регионы. Это супер! Это классический пример стимулирования экономики, что особенно важно для такой огромной страны, как наша. Однако я не понимаю, зачем стимулировать строительство жилья в таких регионах, как Арктика, где пока нет достаточной инфраструктуры и рабочих мест. Даже при льготной ипотеке под 2% годовых вряд ли найдется много желающих приобрести там квартиру.

На мой взгляд, более эффективным решением было бы вернуться к практике поддержки девелоперов через компенсацию процентных ставок по проектному финансированию, как это было в периоды предыдущих кризисов. Во-первых, это потребует гораздо меньше бюджетных средств. Во-вторых, девелоперы будут возвращать эти деньги обратно в бюджет через налоги и сборы. В-третьих, такая поддержка снизит финансовую нагрузку на девелоперов, позволив им регулировать конечную стоимость квадратного метра. При этом у государства появится возможность более точечного контроля за использованием выделенных средств.

По данным портала ЕРЗ (единый ресурс застройщиков), который ранжирует жилые комплексы по результатам оценки более ста параметров, определяющих потребительские качества жилья и услуг застройщика, жилой комплекс «ЛесART» от «ЛенРусСтроя» занимает первое место по потребительским качествам. Почему вы первые? Чем так хорош «ЛесART»?

М. Ж. Если мне не изменяет память, 74 позиции из 100 за нашим проектом «ЛесART». Удивлен ли я этому показателю? Наверное, нет. Когда мы создаем проект, мы разделяем его по закону Парето 80 на 20. Как мы это используем? Мы на 100% знаем и понимаем, что для человека важен достаточно закрытый список требований к жилью, комфорту и безопасности. И мы 80% своего времени тратим на улучшение этого закрытого списка для клиентов. А 20% уделяем тому, чтобы добавить в наши проекты некие уникальные свойства, которые выделят наш проект среди массы других, аналогичных нашему, проектов. 

К примеру, 80%. Это что? Это благоустройство, это места общего пользования, это функционал квартир, это фасады, архитектура. И мы не останавливаемся, мы с каждым годом просто их улучшаем, улучшаем и видоизменяем, что-то добавляем, что-то, наоборот, убираем. Например, мы очень много решений взяли из бизнес-класса, превратив их в более доступную позицию, чтобы это не сильно влияло на стоимость квадратного метра. К примеру, мы уходим от пластика в благоустройстве территорий, переходим на естественные природные материалы. Изначально это было крайне дорого. Но мы объездили буквально всю Россию, нашли несколько поставщиков, которые смогли для наших проектов обеспечить хорошее качество из естественных материалов.

И 20 % – это то, что нас уникально отличает от других проектов. В нашем случае с «ЛесART» – это внедрение инновационных технологий умного дома. Мы даже его так и назвали: «Истинно умный дом». Что такое для нас умный дом? Это дом, который с каждым годом становится все умнее и умнее. Он подстраивается под потребности жителей этого дома на основании, как это сейчас модно говорить, инструмента искусственного интеллекта, который по факту позволяет этому дому и управлять ресурсами этого дома – вода, электричество, отопление, – и создавать комфорт пребывания в этом доме, и самое главное – закрывать все аспекты, связанные с его безопасностью: техногенной безопасностью и физической безопасностью клиента. 

Почему мы лучшие в Ленинградской области? Потому что мы не перестаем уделять максимум внимания уже и так отработанным процессам или решениям, связанным с обустройством, благоустройством, функционалом планировок и применяемой технологией и добавляем то, чего нет у других компаний, других проектов. К примеру, умный дом. Сейчас эта система не так развита, но лет через 10–15 станет стандартным, классическим и даже базовым решением.

В Ленинградской области и даже в Петербурге, скорее всего, мы единственные, которые подошли к этому вопросу максимально системно и масштабно. Почему? Потому что у всех с умным домом ассоциируются несколько умных девайсов, которые регулируют свет, если это позволяет общая система проекта. Либо, в лучшем случае, включение-выключение голосом телевизора или музыки. Но эти технологии сегодня можно просто купить в магазине, купить что-то из девайсов, которые реализуют сейчас «Сбердевайсы»  или тот же «Яндекс». То есть просто включить в розетку – и она вдруг у вас станет умной, эта розетка. 

Мы пошли к этому гораздо более детально. Что это подразумевает? У нас есть 4 умных периметра. Первый, главный периметр – это квартира, умная. Второе – это умный дом. Третье – это умные места общего пользования, умный двор. Четвертое – умный квартал. Все эти четыре области мы соединили в единую цифровую среду, которая управляется двумя людьми в управляющей компании. То есть управляющая компания видит все сигналы от всех конечных устройств, которые эти сигналы могут подавать. Начиная от температуры на батарее или датчика движения, заканчивая крупными узлами учета внутри дома воды, электричества, тепла, расходования, или освещением в квартале, или видеонаблюдением во дворе.

Это все управляется через единый мониторинговый центр?

М. Ж. Да, и всего лишь двумя людьми. И для этого нам надо было создать соответствующую инфраструктуру, обосновать клиенту, зачем мы всё это придумали. Первое. Мы закрываем физическую и техногенную безопасность. Пример физической безопасности. Установлены датчики движения внутри квартиры и камеры внутри квартиры. То есть человек закрывает дверь – и если происходит какой-то несанкционированный доступ, к нему на смартфон приходит уведомление. При этом этот же датчик выступает в качестве датчика включения света. Когда ты заходишь в квартиру, у тебя сразу же в коридоре включается свет или в гардеробе.
Второе. Техногенная безопасность и всё, что связано со здоровьем человека. Пока мы смогли это сделать в качестве датчиков протечки на каждом стояке. Плюс датчики СО2, газа, хотя у нас газовых колонок никаких нет. Но это уже вопрос комфорта и здоровья внутри человека как техногенной безопасности. Третье – это комфорт. Комфортное использование освещения, нескольких сценариев освещения. Например, вы заходите в квартиру и говорите: «Алиса, у меня сегодня романтическое настроение». И включается музыка, включается освещение нижнего уровня под кроватью, закрываются шторы и создается определенный сценарий для конкретного взятого освещения. 

Или, к примеру, передача данных со счетчиков в управляющую компанию – это тоже комфорт. Сегодня отсутствие такого функционала считается как бы «моветон», но на самом деле не в каждом проекте они работают качественно и постоянно. Для того, чтобы это хорошо работало, мы что сделали? Мы в «ЛесART'е» создали соответствующую инфраструктуру. Ни один сигнал у нас не передается по радио, у нас все идет по кабелям. То есть внутри стен – кабель. Это говорит о том, что система будет работать при любом раскладе. Никакие посторонние радиосигналы перебивать данный сигнал не будут. И он будет работать качественно. 

Четвертое. Управление ресурсами. Вопрос очень важный, хотя клиенты еще в полной мере не осознали его важность. Вода, электричество, отопление. Система анализирует в периоде данные потребления клиентом этих ресурсов. И через определенный период времени, который клиент сам установит в мобильном приложении, система дает ему рекомендации по использованию этих ресурсов. И клиент либо принимает эти рекомендации, нажав кнопочку «принять рекомендации», либо делает настройку вручную. Если клиент выбирает «принять рекомендации», давление воды, температура будут именно такими, которые система проанализировала и предложила клиенту именно тогда, когда он ее использует: утром, вечером или днем. Мы с вами не замеряем, сколько мы выливаем воды в ванну или моя руки. Но если все посчитать, то такие немалые цифры появляются.

А государство на сегодняшний момент идет по принципу отмены субсидирования в части расценок по использованию этих ресурсов. Вы видите, с какой скоростью растут сегодня ценники на ресурсы, на воду, на электричество, особенно на отопление. При этом сегодня администрация города Петербурга субсидирует до 60% реальной стоимости этих ресурсов. Но об этом жители Петербурга не знают. Если вы посмотрите бюджет города, там огромные деньги заложены на эти субсидии. Но их становится все меньше и меньше в бюджете. И настанет время, когда мы с вами платить за электричество, за отопление и за воду будем просто космические деньги. И тут наши клиенты осознают, какие классные решения мы использовали в наших ЖК. И скажут нам за это спасибо. Потому что система будет нормализировать это потребление и давать клиенту ровно столько, сколько надо. Это не означает, что вода из крана будет течь маленькой струйкой. Система вычислит ваше потребление и даст рекомендацию, скажет: сделай чуть меньше давление. В итоге вы сэкономите воды, к примеру, по году на 15–20 тысяч рублей. 

Дальше. Есть еще системы общедомовые. Освещение в местах общего пользования. Или взять, к примеру, скорость лифта. Система анализирует, в какой период времени идет самая большая загрузка. И именно в этот момент скорость лифтов автоматически увеличивается в 1,5–2 раза, лифт движется быстрее, чем в 12 часов дня, когда все уже уехали и такая скорость уже не нужна. Когда надо – быстрее, когда нет такой необходимости – медленнее. Комфорт. При этом износ лифтового хозяйства становится гораздо более управляемым и понятным и растягивается во времени. Это и есть умный дом. Система анализирует ваше поведение и сценарии. Это не про то, что за вами следит «третий глаз» и говорит: «Я слежу за вами. Я знаю, что ты делаешь». Нет. Система анализирует ваше поведение и подстраивается под ваше настроение, под ваши потребности и автоматически настраивает системы освещения, отопления и так далее. 

При этом она разделяет не только ваши потребности, но и потребности членов вашей семьи. Допустим, ваши дети могут пользоваться водой чаще, больше и при определенной температуре. Вы представляете – вы приходите домой и говорите: хочу сегодня помыться. И она вам нагревает воду именно той температуры, которую вы часто используете. А это... 100% экономия затрат на энергоресурсы.

То, что мы сейчас создаем, – это будущее. Проектов, подобных нашему, в Ленинградской области сегодня точно нет. Наши системы комфорта, то, о чем я сейчас рассказываю, – это не бизнес-класс, это не 250 тысяч рублей за квадратный метр, как в Петербурге. Это вот здесь, в «ЛесART'е», у нас в Новоселье. Стоимость квадратного метра у нас сейчас средняя, около 150 тысяч с отделкой. 

У нас стоят датчики температуры климат-контроля прямо внутри квартиры. Например, система анализирует, какая температура сейчас в комнате. К примеру, выставлена температура +23 градуса. Комната нагрелась. Что делает система? Она автоматически закрывает подачу воды в радиаторы. Что делает человек? Всё, беда. Холодные радиаторы, говорит клиент, пишет в управляющую компанию. Потому что клиент не привык, что у него могут быть холодные радиаторы. А система проанализировала, она выключила подачу горячей воды в радиатор. Зачем? Потому что у тебя и так температура 23 градуса. 

А для чего мне нужна такая система комфорта? Я встаю в 6.00–6.15 утра, иду в ванную, принимаю холодный душ, медитирую, делаю дыхательную гимнастику, завтракаю. У меня все расписано по часам. Для чего я это делаю? Для того, чтобы освободить себе вечер, чтобы я мог позволить себе общаться со своей семьей, позволить себе уделить время хобби. Чтобы то, что у меня и так системно, еще автоматизировать до такого состояния, чтобы я еще больше времени тратил на то, что мы постоянно откладываем. Чтение книг, просмотр любимых фильмов, просмотр музыки, общение с родными и близкими, походы в музеи, театры, в парки и так далее. Потому что то, что мы делаем сейчас с вами, – это, как правило, идет в ущерб каким-то рабочим процессам. В ущерб чему-то. Я не хочу, чтобы это напрягало людей.

Сейчас достаточно часто можно услышать такие выражения, как «арт-девелопмент», «нейроэстетика». Расскажите, пожалуйста, что это такое. Что означают эти понятия?
 
М. Ж. Вы сейчас затронули самую крутую тему. Нам надо создавать проекты, которые позволяют затронуть настроение, положительно повлиять на ментальное состояние человека. Почему? Потому что вот как раз-таки про него мы очень часто забываем. Про наше состояние, про наши ценности, про то, когда мы счастливы. Это очень важный момент. Не обесценивайте его, пожалуйста, и обязательно пишите, как важно, когда человек наконец-то поймет, что для него настоящее счастье. 

Почему мы спешим в свою квартиру? Вот я бы задался этим вопросом. Что меня ждет в квартире, которая построена в 2006 году и уже устарела морально? Явно там уже нет того, что бы мне очень сильно хотелось, но я туда спешу. Почему? Потому что у меня есть ощущение безопасности, у меня ощущение комфорта, меня ждет что-то, что позволит мне ощутить этот момент. В идеале всю жизнь надо превратить в непрерывное счастье. Но это нереально, по крайней мере, для меня точно. Может быть для будущих поколений – да, но для меня вот здесь и сейчас важно, чтобы эта история со счастьем, чтобы она всегда присутствовала. И это не только про умные технологии. Это про то, что фактически человек на уровне подсознания ощущает. А подсознанию надо помочь это ощутить.

К примеру, какой цвет должен быть у стены? Почему-то у нас в советские времена считали, что салатовые стены в детском саду – это хорошо для детей. Это же раздражающий цвет! Да, ребенок должен отличать салатовый от зеленого. Но для этого ему достаточно просто показать это в журнале, в книжке. Зачем стены красить в этот цвет? Это очень сильно влияет на психику человека. И поэтому мы обращаемся к нейроэстетике, которая подразумевает собой подбор цветового баланса в тех цветах, которые не будут нас раздражать ни в положительном, ни в отрицательном смысле. Мы создаем у человека ощущение, что он идет именно туда, куда ему нужно, не с момента, как он открыл дверь в свою квартиру, а еще тогда, когда он только начинает подъезжать к своему кварталу.

Какой уровень благоустройства, сколько уровней света должно быть на территории квартала? В «ЛесART'е», как минимум, три уровня света. Чем ближе к дому, тем ниже идет освещение. Вы наслаждаетесь этим благоустройством: какие растения высажены, в каком порядке, как зонировано пространство. Если вы зайдете в «ЛесART», вы не увидите ни одного забора. Мы даже задумались, что такое безопасность для женщины. У нас количество закрытых территорий или углов сведено к минимуму, потому что подсознательно для женщины: если есть угол, то там небезопасно. Все наши парадные видны насквозь, потому что так человеку безопасно, он контролирует ситуацию тогда, когда нет никаких закрытых углов или поворотов.

Максим Владимирович, вы человек, безусловно, амбициозный. В чем ваши амбиции сегодня?

М. Ж. Я очень хочу путешествовать. В мире еще много мест, в которых я не был, но мне очень хочется там побывать. Я начал, как сейчас модно говорить, декомпозировать сверху вниз. Я думаю: чтобы у меня была такая возможность, у меня должен быть достаток. Если мне нужен достаток, я должен занимать определенную нишу в вертикали власти, а для этого у меня должно быть время. Значит, я должен создать систему, которая будет самопроизводить нужный мне результат, и для этого в системе должны быть идейные, классные люди, которых не надо мотивировать, и они точно достигнут этого результата. 

У меня есть идея и желание прожить максимально качественно максимально большое количество счастливых дней. Это мой девиз. Если вы зайдете в мой кабинет, у меня там на стене висит большой плакат: «Какая цель, такая жизнь». И благодаря этому девизу я как раз и улучшаю, повышаю свои амбиции в контексте проектов компании.